He encontrado preguntas similares, pero todas parecen centrarse en una hipoteca preexistente a 30 años y en si tiene sentido o no refinanciar a 15 años. Mi pregunta es un poco diferente. Todavía no he comprado una casa, pero estoy tratando de decidir qué hipoteca elegir. Por lo tanto, no tengo que considerar las comisiones de refinanciación ni el cambio del tipo de interés.
La situación es que puedo permitirme el pago de una hipoteca a 15 años y preferiría no tener que pagar una casa durante los próximos 30 años. Así que iba a optar por una de 15. Sin embargo, al mirar algunas calculadoras de hipotecas (que es posible que esté mirando incorrectamente) parece que no hay diferencia en conseguir una hipoteca a 30 años y simplemente pagarla en 15 años. Las calculadoras parecen decir que -asumiendo el mismo tipo de interés- pagarás exactamente los mismos intereses en 15 años.
Como resultado, mi pensamiento es, puedo obtener el 30 y pagarlo como un 15. Si realmente no hay inconveniente entonces esto me da la capacidad de pagar el pago normal de 30 años si es necesario debido a dificultades financieras (pérdida de empleo, etc.)
Así que mi pregunta es, ¿me estoy perdiendo algo? Si no es así, ¿por qué alguien obtendría un préstamo a 15 años en lugar de pagar un préstamo a 30 años en 15 años?
En resumen: **¿Realmente cuesta la misma cantidad de dinero pagar una hipoteca a 15 años que pagar una hipoteca a 30 años en 15 años?
PD: Por favor, no sugiera tomar el 30 años e invertir el dinero extra. Sé que es una opción y la que muchos sugerirían. Sin embargo, para los fines de esta pregunta, por favor, sólo considere 15 años vs 30 años pagado en 15.
Tus cálculos son correctos si utilizas el mismo tipo hipotecario para las hipotecas a 15 y 30 años. Sin embargo, por lo general, cuando se solicita una hipoteca a 15 años el tipo de interés es significativamente inferior al tipo a 30 años. El tipo es más bajo por varias razones, pero principalmente hay menos riesgo para el banco en un plan de amortización a 15 años.
Sí, cuesta lo mismo amortizar una hipoteca de 15 años en 15 años que una de 30 años en 15 años. Al fin y al cabo, el prestamista sólo utiliza el periodo de amortización de 30 años para calcular la cuota mensual que espera, mientras que, sin que él lo sepa, usted está utilizando una amortización de 15 años y el mismo tipo de interés para calcular las cuotas que realmente tendrá que pagar.
Un factor: ¿Puedes hacer pagos adicionales al nivel que deseas, sin incurrir en penalizaciones por parte del prestamista? La mayoría de las hipotecas tienen límites de pago anticipado. Al fin y al cabo, ve cómo sus 30 años de flujo de caja se acortan de repente. Tiene que salir a buscar a otro a quien prestarle los pagos inesperados...
EDIT: Las hipotecas cerradas, con gastos de prepago, son la norma aquí en Canadá; las hipotecas abiertas predominan en EE.UU.
Además de la razón expuesta en @rhaskett's answer, es importante tener en cuenta que pagar una hipoteca a 30 años como si fuera a 15 es mucho más incómodo que limitarse a pagar las cuotas habituales de una hipoteca a 15 años. Cuando pagas una cantidad extra a tu hipoteca, algunos prestamistas no saben qué hacer con ella y necesitan que les digas explícitamente que la cantidad extra debe aplicarse al capital. Es posible que tenga que hacerlo todos los meses con cada pago. Además, algunos prestamistas no le permitirán establecer un pago automático para más que el pago de la hipoteca, por lo que es posible que tenga que presentar explícitamente su pago con instrucciones para el prestamista cada mes, y luego hacer un seguimiento cada mes para asegurarse de que su pago fue acreditado correctamente. Algunos prestamistas son mejores que otros en este tipo de cosas, y usted no sabrá realmente hasta qué punto será una molestia con su prestamista hasta que empiece a hacer los pagos.
Si tiene intención de amortizar la hipoteca en 15 años, pida una hipoteca a 15 años.