同じような質問を見つけたのですが、どれも既存の30年ローンに焦点を当て、15年ローンに借り換えることが理にかなっているかどうかを考えているようです。 私の質問は少し違います。 私はまだ家を買っていないのですが、どの住宅ローンにするか決めかねています。 そのため、借り換えの手数料や金利の変化を考慮する必要がありません。
状況としては、15年の住宅ローンの支払いに余裕があり、今後30年間は家の返済をしない方が良いと思っています。 しかし、いくつかの住宅ローン計算機(私が間違って見ている可能性もありますが)を見てみると、30年ローンを組むことと15年で完済することに違いはないようなのです。 その計算機では、同じ金利であれば、15年かけてもまったく同じ利息を支払うことになると言っているようです。
もし本当に欠点がなければ、経済的な困難(失業など)があった場合、通常の30年払いにすることができるのです。
そこで質問なのですが、私は何か見落としているのでしょうか? もしそうでないなら、なぜ30年を15年で返済する代わりに15年を手にする人がいるのでしょうか?
まとめてみると15年ローンを完済するのと、30年ローンを15年で完済するのとでは、本当に全体として同じ金額がかかるのでしょうか?
追記:30年契約をして余剰資金を投資することを提案しないでください。 これは選択肢の一つであり、多くの人が提案するものであることは承知しています。 しかし、この質問では、15年で完済する場合と30年で完済する場合についてだけ考えてください。
「なぜ誰もが15年間で30年を完済するのではなく、15年を得るのでしょうか?
料金が同じではないからです。 30年間の次のレートで見たことはありません。 率の差は.25%から.75%の範囲を見てきました。 ('15年3月の私の地域の平均レートは30年3.75%/ 15年3.00%です)15万ドルのローンの場合、これは15年間の支払いを1036ドルにし、30(より高いレート)を15年間で支払います1091ドル。 この55ドルの差額は、「柔軟性プレミアム」と見なすことができます。これは、他の場所でお金が必要な任意の期間に実際の695ドルを支払うオプションを提供するためです。
レートが同じなら30をつかむし、「差額を投資する」とは言えないので、キャッシュフローの状況がない限り、15ペースで支払うように言います。 仕事をしていない配偶者。 高金利ローンなどで資金を調達した緊急事態. 緊急資金を持っているというアドバイスは、何らかの理由で十分ではないまで素晴らしいです。
個人的には、最後の借り換えのために15年間の住宅ローンに行きました。 当時は50歳に近づいていて、住宅ローンのない退職を目指すのは賢明に思えました。
はい、それは"15年15"年と"30年15年"住宅ローンの返済に同じコストです。 結局のところ、30年の償却期間は、彼が予想する毎月の支払いを計算するために貸し手が使用するだけであり、一方、彼に知られていない、あなたはあなたが実際に作るだろう支払いを計算するために15年償却と同じ金利を使用しています。
一つの要素です。 **貸し手からペナルティを受けることなく、希望するレベルで追加支払いを行うことができるか。 ほとんどの住宅ローンには繰上返済の上限があります。 結局のところ、彼は30年間の安定したキャッシュフローが突然短くなるのを見ているのです。 彼は、予期せぬ支払いをするために、他の誰かを見つけなければならない...
編集部:カナダでは繰り上げ返済手数料がかかるクローズドモーゲージが主流で、アメリカではオープンモーゲージが主流です。
これまでに与えられた答えはすべて正しいですが、かなり狭いです。
30年の住宅ローンを購入する場合、30年以内に借金を返済するために_right_を購入します。 あなたが支払うものは、金利とそれを実際に完済するのにかかる時間(そして元本やポイントなど)に依存します。
あなたがその権利を購入しているように、住宅ローンはあなたにその権利を売っています、そして彼らは通常それのために何かを請求します、通常より高いレート。 結局のところ、あなたではなく、彼らは30年間金利リスクにさらされるでしょう。
ただし、一部の銀行が動脈 ⁇ を抱えており、他の銀行と同じ価格以下の30年間のローンを提供することをいとわない場合は、15年間のローンを喜んで行います。 それを取るかもしれません。 15年、または10または20でローンを完済したい場合は、先に進んでそれを行うことができます。
haskett'さんの回答](https://money.stackexchange.com/a/43233/10997)にある理由の他に、30年の住宅ローンを15年のように返済することは、15年の住宅ローンの通常の支払いをするだけよりもずっと不便であることを考慮することが重要です。 住宅ローンを追加で支払う場合、一部の金融機関は追加支払いをどうすればいいかわからず、追加支払いを元本に充当する必要があることを明確に伝える必要があります。 毎月の支払いでこれを行う必要がある場合もあります。 さらに、一部の金融機関は、住宅ローンの支払い以上の自動支払いを設定することを許可しませんので、あなたは明示的に毎月金融機関への指示と支払いを提出し、あなたの支払いが適切に入金されたことを確認するために毎月フォローアップする必要があるかもしれません。 この種のことについては、他の金融機関よりも優れている金融機関もありますし、金融機関との間でどれほどの手間がかかるかは、支払いを開始するまでわかりません。
15年で完済するつもりなら、15年ローンを組めばいいのです。
15年間のローンの追加返済の「機会費用」を考えてみましょう。 あなたが年率30%でお金を借りているなら. そして、お金は年率4%です。 次に、30%のローンが最初に返済されるのは簡単です。 また、住宅ローンが税控除の対象ではなく、所得税を支払う場合、「節約」したお金に税金を支払わないことも考慮してください。 (すなわち. 極端に言えば、節約された$ 1は$ 2獲得です)。
今誰かの大学にお金を払っているなら、あなたは寄付が税控除、お金、お金である教育計画から支払いたいと思うでしょう。
私の国では、ほとんどの住宅ローンは、15、25、30年は貸し手にとって6〜8年続く傾向があります。 人々は移動するか、フリップするか、再ファイナンスします。
私は金利のために15を取るでしょうが、私が苦労せずに支払いを維持できた場合に限ります。 多分もっと控えめな家。 ?
より高い返済をする余裕がないなら、おそらくとにかく風に少し近づいているでしょう。
考慮すべきもう1つのことは、税制上の優遇措置はペンのストロークで変更できることですが、返済を満たす必要がある場合があります。
事前支払いの「レバレッジ」が最も多いのは住宅ローンの最初に発生し、その後急速に減少することを指摘したかっただけです。 したがって、あなたの最良のシナリオは、30年を取得し、毎年最初の月に元本に完全に1回追加支払いを行うことです。 これにより、償却費は約22年に 96 の支払い減少します。 お金の価値が4倍近くになる他の方法は知りません(後で96回の支払いを節約するために22回の支払いが追加されます)。 その後、22年から15年に減らすと、同じ結果に多くのお金がかかりますが、必要に応じてそれを行います。
私は実際にこれをしました、そして私が約12年後に家を売ったときそれは私をずっと先に置きました。
他の人々は、15年の住宅ローンでより良いレートを得ることができるという点を軽視しました。 低いレートは、15年の住宅ローンを15年で30年の住宅ローンを支払うよりも財政的に賢明にします。
だからあなたの収入が安定しているなら15年に行ってください、あなたはあなたの仕事を失うことは決してありません、あなたの電化製品は決して壊れることはありません、あなたの車は大きな修理を必要としません、あなたの家のパイプは破裂しません、あなたとあなたの配偶者は病気になることはありません、そしてあなたは子供はいません。 または、子供がいる場合、彼らはたまたま視力があり、まっすぐな歯を持ち、大学への願望がなく、高価なスポーツをしていません。また、年を取り、引っ越したときに家賃の支払いに助けを求めることは決してありません。
しかし、これらのいずれかが可能性のある場合、30年の住宅ローンは、1〜2か月の通常の30年の支払いに戻すことにより、短期的な現金不足をカバーする柔軟性を提供します。 さて、あなたはこのようなものをカバーするのに十分な準備の現金を持っているはずであり、それは良いアドバイスですので、財政的に賢明はこれで失敗するかもしれません。 しかし、新しい家を購入するときに、どれだけの人々がそれらの準備を維持するのに苦労していますか?
スプレッドシートをまとめ、2つの戦略間の金利コストの差を計算することを検討してください。 15年以内に返済した場合、30年間の住宅ローンはどれだけ多くの費用がかかります? その金額は、時折の現金不足に対処するための保険契約の費用に相当します。 その保険に数千の追加利息を支払いたいですか?? (それはかなり高価な保険です)。
1つの戦略は、30年後に行くこと、15年のスケジュールを維持するために追加の元本を支払うこと、人生の様子を確認すること、そしてすべてがうまくいき、現金準備があれば、2年後に15年の住宅ローンに借り換えることです。強いです。 残念ながら、今後数年間は金利が上昇する可能性が高く、この戦略の魅力が低下します。 可能であれば、15年間使用して、これらのほぼ歴史的な低料金を固定してください。 現金の準備金が人生の小さな驚きを処理できないのではないかと心配している場合は、家の購入を減らしたり、30年に戻ったりすることを検討してください。
なぜ誰もが元の質問に答えないのですか??
問題は、機会費用や柔軟性、家族費用についてではありませんでした。 これらのことに対する正しい答えはなく、それらはすべて個々の状況に依存しています。
15年間で30年間の住宅ローンを完済するのと同じ金利の15年間の住宅ローンと同じ費用がかかるかどうかという質問に対する答えはイエスだと思いますが、まったく同じスケジュールで完済する場合に限ります。あなたの想定される15年。 実際には、答えは2つの理由でNOです。償却スケジュール。そして、30年は常に15年よりも高い金利を持つという事実。
住宅ローンの償却方法、利息は基本的に最初に支払われます。 ほとんどの人にとって、毎月の支払いの大部分はローンの人生の前半の利息です。 これはほとんどの人にとって良いことです。なぜなら、実際には、ほとんどの住宅ローンは借り換えまたは移動してから数年しか続かず、最初の数年間は住宅費(利息)の大部分は税控除の対象となるからです。 これを一生永続させることが賢明かどうかは議論の余地があります。.. しかし、それはほとんどの住宅ローンの現実です。
したがって、理論上の15年とまったく同じ償却スケジュールで30年を完済しない限り、より多くの利息を支払うことになります。 人々が追求する一般的な戦略は、毎年追加の月々の支払い(またはそれ以上)を支払うことです。 そのようにして校長にチップを渡すまでに、15年間よりもはるかに多くの利息をすでに支払っているでしょう。 そして、実際には、住宅ローンの最初の1〜2年に元本を実質的に支払う余裕があれば、おそらくそもそも借りるお金を少なくすべきでした。
理論的には、レートが同じ(同じではない)場合、および15を支払ったのとまったく同じ方法で毎月30オフを支払った場合(そうではない)、同じ金額を支払うことになります。終わり。 柔軟性がコスト削減よりも価値があるかどうかを判断する必要があります。
例:3.5%の30万の住宅ローンは、15年間で毎月約2150ドル、30年間で約1350ドルの支払いがあり、どちらも約875ドル/月の利息から始まります(時間とともに徐々に減少します) )。
ほとんどの人が過小評価しているのは、完済またはほぼ完済した家に伴う自由と安心です。.. 15年は30年よりもはるかに具体的であり、さらに何よりもずっと安いです。
予算にあまりストレスをかけずに15年間の住宅ローンを買う余裕があれば、それは間違いなく金融セキュリティのより良い選択肢です。
また、インデックスファンドの機会費用のアドバイスにも注意してください。 歴史的に非常に長いランを見ると、平均してそれは良い考えかもしれませんが、多くの人々は、いつ購入するか、そして短期的に市場が何をするかによって、平均収益よりも少ない利益を得ます。 株式市場から得られるリターンについては確実ではありませんが、30年の住宅ローンがある場合、次の30年間、毎月借りているものについては多くの確実性があります。 投資のさまざまな組み合わせはさまざまな人々にとって意味があり、ほとんどの人はそのリターンと流動性のために株式市場にいくらか露出するのが賢明でしょう。 しかし、誰かの目標が退職のために株式市場により多くのお金を投資するために彼らの家のためにより多くのお金を借りることであるならば、彼らは実際に15年早く安全と独立を達成するためによりよく役立つでしょう。