I've menemukan pertanyaan-pertanyaan serupa, tetapi mereka semua tampaknya fokus pada yang sudah ada sebelumnya 30 tahun hipotek dan apakah atau tidak masuk akal untuk membiayai kembali ke 15. Pertanyaan saya adalah sedikit berbeda. Saya belum membeli rumah, tapi saya mencoba untuk memutuskan mana hipotek untuk pergi dengan. Akibatnya, saya don't harus mempertimbangkan membiayai biaya dan perubahan dalam suku bunga.
Situasi ini adalah bahwa saya dapat membayar pembayaran pada 15 tahun hipotek dan akan lebih memilih untuk tidak melunasi sebuah rumah untuk 30 tahun ke depan. Jadi aku akan pergi dengan 15. Namun, dalam melihat beberapa kalkulator kpr (yang tidak mungkin saya melihat salah) tampaknya bahwa ada tidak ada perbedaan dalam mendapatkan 30 tahun hipotek dan hanya membayar off dalam 15 tahun terakhir. Kalkulator tampaknya untuk mengatakan bahwa-dengan asumsi tingkat bunga yang sama-anda akan membayar jumlah yang sama bunga lebih dari 15 tahun.
Akibatnya, pemikiran saya adalah, saya bisa mendapatkan 30 dan membayar seperti 15. Jika benar-benar ada kelemahan maka ini memberi saya kemampuan untuk membayar normal 30 tahun pembayaran jika diperlukan karena kesulitan keuangan (kehilangan pekerjaan dll)
Jadi pertanyaan saya adalah, apakah aku kehilangan sesuatu? Jika tidak, mengapa ada orang yang pernah mendapatkan 15 tahun, bukan hanya membayar 30 tahun dalam 15 tahun terakhir?
Dalam ringkasan: Apakah itu benar-benar biaya jumlah uang yang sama secara keseluruhan untuk melunasi 15 tahun hipotek vs melunasi hipotek 30 tahun dalam 15 tahun terakhir?
PS: Please don't sarankan mengambil 30 tahun dan investasi uang ekstra. Saya tahu ini adalah pilihan dan salah satu yang banyak akan menyarankan. Namun, untuk keperluan ini pertanyaan jangan hanya mempertimbangkan 15 tahun vs 30 tahun lunas 15.
Perhitungan anda sudah benar jika anda menggunakan yang sama tingkat hipotek untuk kedua 15 dan 30 tahun hipotek. Namun, umumnya ketika anda terapkan untuk 15 tahun hipotek suku bunga secara signifikan kurang dari 30 tahun tingkat. Tingkat yang lebih rendah untuk sejumlah alasan, tetapi terutama ada sedikit risiko bagi bank pada 15 tahun hasil rencana.
"Mengapa ada orang yang pernah mendapatkan 15 tahun, bukan hanya membayar 30 tahun dalam 15 tahun terakhir?
Karena angka ini tidak sama. Tidak pernah aku've melihat dalam 30 tahun saya mengikuti suku bunga. I've melihat perbedaan tingkat berkisar dari .25% untuk 75%. (Maret '15, tingkat rata-rata di daerah saya adalah 30yr 3.75% / 15yr 3.00%) Untuk $150K pinjaman, hal ini menempatkan 15yr pembayaran pada $1036, dengan 30 (di tingkat yang lebih tinggi) dibayar dalam 15 tahun terakhir di level $1091. Ini $55 perbedaan dapat dianggap sebagai "fleksibilitas premium," karena menawarkan opsi untuk membayar aktual $695 dalam setiap periode uang yang dibutuhkan di tempat lain.
Jika tingkat yang sama, saya'd ambil 30, dan karena saya dapat't mengatakan "berinvestasi perbedaan," aku'd mengatakan untuk membayar pada kecepatan untuk pergi 15, kecuali jika anda memiliki arus kas situasi. Pasangan keluar dari pekerjaan. Darurat yang anda didanai dengan tingginya tingkat bunga pinjaman, dll. Saran untuk memiliki dana darurat lebih besar sampai untuk alasan apapun, ada's hanya tidak cukup.
Pada catatan pribadi, saya tidak pergi dengan 15 tahun hipotek untuk membiayai. Saya sudah mendekati 50 pada waktu itu, dan tampaknya bijaksana untuk bertujuan untuk hipotek gratis pensiun.
Jika tingkat bunga pada hipotek kedua adalah sama, maka ya, anda akan berakhir membayar jumlah yang sama bunga jika keduanya dilunasi dalam 15 tahun terakhir.
Namun, dalam prakteknya, hampir selalu 15 tahun hipotek akan memiliki waktu yang jauh lebih rendah tingkat bunga yang 30 tahun hipotek.
Juga, jika anda berpikir untuk mengambil 30 tahun hipotek dengan niat untuk melunasi lebih awal, pastikan itu tidak memiliki awal pembayaran denda; ini adalah penalti bank akan mengenakan biaya jika anda membayar kembali pinjaman awal.
Ya. Itu biaya yang sama untuk membayar "15 tahun dalam 15" tahun versus "30 tahun dalam 15 tahun" hipotek. Setelah semua, 30 tahun periode amortisasi hanya digunakan oleh pemberi pinjaman untuk menghitung pembayaran bulanan dia'll mengharapkan, sementara itu, tanpa sepengetahuan dia, anda menggunakan 15 tahun amortisasi dan tingkat yang sama untuk menghitung pembayaran anda'll benar-benar membuat.
Salah satu faktor: Bisa anda membuat pembayaran tambahan pada tingkat yang anda inginkan, tanpa terkena sanksi dari pemberi pinjaman? Paling hipotek memiliki prabayar batas. Setelah semua. dia's melihat nya bagus mantap 30 tahun arus kas tiba-tiba dipersingkat. Dia harus pergi keluar dan menemukan seseorang yang lain untuk meminjamkan tak terduga pembayaran untuk...
EDIT: Ditutup kpr, dengan pra-pembayaran biaya norma di sini di Kanada; terbuka kpr mendominasi di AS
Semua jawaban yang diberikan sejauh ini sudah benar, tapi agak sempit.
Ketika anda membeli 30 tahun hipotek, anda membeli right untuk melunasi utang selama 30 tahun. Apa yang anda bayar tergantung pada tingkat bunga dan berapa lama anda benar-benar mengambil untuk melunasinya (pokok dan poin, dan sebagainya).
Sama seperti anda membeli yang benar, peminjam menjual kepada anda yang benar, dan mereka biasanya mengenakan sesuatu untuk itu, biasanya tingkat yang lebih tinggi. Setelah semua, mereka, dan bukan anda, akan terkena risiko suku bunga selama 30 tahun.
Namun, jika beberapa bank memiliki perasaan dan bersedia untuk memberikan pinjaman 30 tahun untuk harga yang sama atau lebih rendah dari bank lain yang bersedia untuk pergi untuk 15 tahun pinjaman, hei, gratis fleksibilitas. Mungkin juga mengambil itu. Jika anda ingin membayar pinjaman dari dalam 15 tahun, atau 10, 20, atau anda dapat pergi ke depan dan melakukannya.
Selain alasan di @rhaskett's jawaban, adalah penting untuk mempertimbangkan bahwa melunasi hipotek 30-tahun seolah-olah itu adalah 15 tahun jauh lebih nyaman daripada hanya membayar pembayaran reguler dari 15 tahun kpr. Ketika anda membayar ekstra pada hipotek anda, beberapa pemberi pinjaman tidak tahu apa yang harus dilakukan dengan pembayaran ekstra, dan harus mengatakan secara eksplisit bahwa kebutuhan tambahan yang akan diterapkan terhadap pokok. Anda mungkin perlu melakukan hal ini setiap bulan dengan setiap pembayaran. Selain itu, beberapa lender tidak't memungkinkan anda untuk mengatur pembayaran otomatis untuk lebih dari pembayaran hipotek, sehingga anda mungkin perlu secara eksplisit mengirimkan pembayaran anda dengan petunjuk pemberi pinjaman setiap bulan, dan kemudian menindaklanjuti setiap bulan untuk memastikan bahwa pembayaran anda telah dikreditkan dengan baik. Beberapa pemberi pinjaman yang baik tentang hal semacam ini dari orang lain, dan anda tidak't benar-benar tahu berapa banyak kerumitan itu akan dengan pemberi pinjaman anda sampai anda mulai membuat pembayaran.
Jika anda berniat untuk melunasinya dalam 15 tahun terakhir, maka hanya mendapatkan 15 tahun kpr.
Mempertimbangkan "biaya" tambahan pembayaran pada 15 tahun pinjaman. Jika anda berutang uang pada 30% p.a. dan uang sebesar 4% p.a. maka itu adalah tidak punya otak bahwa 30% pinjaman akan dibayar terlebih dahulu. Pertimbangkan juga bahwa jika hipotek tidak dikurangkan pajak dan membayar pajak penghasilan, bahwa anda tidak membayar pajak atas uang yang anda "simpan". (yaitu di ekstrim $1 diselamatkan adalah $2 diterima).
Berpikir ke depan adalah kunci, jika anda membayar untuk seseorang's college sekarang, maka anda akan ingin membayar dari suatu rencana pendidikan yang kontribusi pajak dikurangkan, uang di, uang keluar.
Di negara saya paling hipotek, mereka 15,25,30 tahun cenderung bertahan 6-8 tahun untuk pemberi pinjaman. Orang-orang yang bergerak atau flip atau re-finance.
Aku akan mengambil 15 tingkat bunga tapi hanya jika saya bisa mempertahankan pembayaran tanpa kesulitan. Mungkin rumah yang lebih sederhana ?
Jika anda tidak mampu membayar lebih tinggi pembayaran anda mungkin berlayar sedikit dekat dengan angin pula.
Hal lain untuk mempertimbangkan adalah bahwa manfaat pajak dapat diubah dengan goresan pena, tetapi anda mungkin masih harus memenuhi pembayaran.
Saya hanya ingin menunjukkan bahwa yang paling "leverage" untuk pra-pembayaran terjadi pada awal hipotek, dan menurun dengan cepat setelah itu. Jadi, anda sangat skenario terbaik adalah untuk mendapatkan 30 tahun, dan membuat satu pembayaran tambahan seluruhnya ke pokok bulan pertama setiap tahun. Hal ini menyebabkan amortisasi untuk mampir 96 pembayaran, sekitar 22 tahun. Saya don't tahu cara lain bahwa anda bisa mendapatkan hampir 4 kali nilai untuk uang anda (22 pembayaran tambahan untuk menyimpan 96 pembayaran kemudian). Setelah itu, mengurangi dari 22 sampai 15 tahun memakan waktu lebih dari uang anda untuk hasil yang sama, tetapi lakukan hal ini jika anda ingin.
Aku benar-benar melakukan ini, dan itu menempatkan saya jauh di depan ketika saya dijual rumah sekitar 12 tahun kemudian.
Orang lain telah belabored poin yang anda akan mendapatkan tingkat yang lebih baik pada 15 tahun hipotek, biasanya sekitar 1.25 % lebih rendah. Tingkat yang lebih rendah membuat 15 tahun kpr secara finansial lebih bijaksana daripada membayar hipotek 30 tahun dari 15 tahun.
Jadi pergi dengan 15 tahun jika pendapatan anda stabil, anda tidak akan pernah kehilangan pekerjaan anda, peralatan anda tidak pernah istirahat, kendaraan anda tidak perlu perbaikan besar, pipa-pipa di rumah anda tidak pernah meledak, anda dan pasangan anda tidak pernah sakit, dan anda tidak memiliki anak-anak. Atau jika anda memiliki anak-anak, mereka kebetulan memiliki penglihatan yang baik, gigi lurus, mereka tidak memiliki aspirasi untuk kuliah, don't memainkan olahraga mahal, dan mereka tidak akan pernah meminta bantuan untuk membayar sewa ketika mereka mendapatkan lebih tua dan bergerak keluar.
Tapi jika salah satu dari hal-hal tersebut kemungkinan, 30 tahun hipotek akan memberikan anda fleksibilitas untuk menutupi kekurangan kas jangka pendek dengan kembali ke normal 30 tahun pembayaran untuk satu atau dua bulan. Sekarang, secara finansial bijaksana mungkin menolak hal ini karena anda harus memiliki cukup uang cadangan untuk menutupi hal-hal seperti ini, dan itu adalah nasihat yang baik. Tapi berapa banyak orang yang berjuang untuk mempertahankan cadangan ketika mereka membeli rumah baru?
Pertimbangkan untuk menempatkan bersama-sama spreadsheet dan menghitung biaya bunga perbedaan antara dua strategi. Berapa banyak lagi akan 30 tahun hipotek biaya bunga jika anda melunasinya dalam 15 tahun terakhir? Jumlah itu setara dengan biaya polis asuransi untuk berurusan dengan sesekali kekurangan kas. Apakah anda ingin membayar ribuan di bunga tambahan untuk asuransi itu? (hal ini cukup mahal asuransi)
Salah satu strategi yang akan pergi dengan 30 tahun sekarang, membuat pembayaran pokok ekstra untuk membuat anda tetap pada 15 tahun promo, melihat bagaimana hidup terus berjalan, dan membiayai kembali ke 15 tahun hipotek setelah beberapa tahun jika semuanya berjalan dengan baik dan anda cadangan kas yang kuat. Sayangnya, harga yang ditawarkan cenderung meningkat selama beberapa tahun berikutnya, yang membuat strategi ini kurang menarik. Jika mungkin, pergi dengan 15 tahun sehingga anda mengunci di dekat historic rendah. Pertimbangkan membeli kurang house atau menjatuhkan kembali ke 30 tahun jika anda khawatir bahwa cadangan kas anda memenangkan't dapat menangani life's kejutan-kejutan kecil.
Mengapa tidak't siapa pun hanya menjawab pertanyaan yang asli?
Pertanyaannya adalah bukan tentang biaya kesempatan atau fleksibilitas atau pengeluaran keluarga. Tidak ada jawaban yang tepat untuk setiap hal-hal dan mereka semua tergantung pada keadaan individu.
Saya percaya jawaban untuk pertanyaan apakah melunasi hipotek 30-tahun dalam 15 tahun akan dikenakan biaya jumlah yang sama seperti 15 tahun hipotek suku bunga sama adalah ya, tetapi HANYA jika anda melunasinya tepat pada jadwal yang sama seperti yang anda seharusnya 15 tahun. Dalam kenyataannya, jawabannya adalah TIDAK karena dua alasan: jadwal amortisasi; dan fakta bahwa 30 tahun akan selalu memiliki tingkat bunga yang lebih tinggi dari 15 tahun.
Cara hipotek yang diamortisasi, bunga dibayar pertama, pada dasarnya. Bagi kebanyakan orang mayoritas bulanan pembayaran bunga untuk pertama setengah dari pinjaman's life. Ini adalah baik untuk kebanyakan orang karena, pada kenyataannya, sebagian besar hipotek hanya bertahan beberapa tahun setelah orang-orang yang membiayai kembali atau pindah dan untuk mereka beberapa tahun pertama sebagian besar dari satu's perumahan biaya (bunga) yang dapat dikurangkan dari pajak. Hal ini diperdebatkan apakah mengabadikan ini untuk satu's seluruh hidup lebih bijak... tapi yang's kenyataannya sebagian besar hipotek.
Jadi, kecuali jika anda membayar 30 tahun di bagian yang sama persis jadwal amortisasi dari anda teoretis 15-tahun, anda akan membayar lebih banyak bunga. Strategi umum orang-orang yang mengejar adalah untuk membayar tambahan pembayaran bulanan (atau lebih) setiap tahun. Pada saat anda mendapatkan sekitar untuk chipping jauh di kepala anda dengan cara itu, anda akan sudah telah membayar bunga lebih banyak dari yang anda akan memiliki 15 tahun. Dan, benar-benar, jika anda mampu untuk secara substansial membayar pokok pada tahun pertama atau dua dari hipotek anda, anda mungkin harus've meminjam sedikit uang untuk memulai dengan.
Dalam teori, JIKA harga yang sama (mereka're tidak) dan JIKA anda membayar 30 setiap bulan dengan cara yang sama PERSIS seperti yang anda akan've dibayar 15 (anda tidak't), anda akan membayar jumlah yang sama di akhir. Anda harus memutuskan jika fleksibilitas yang lebih berharga untuk anda dari penghematan biaya.
Misalnya: 300k hipotek sebesar 3.5% akan memiliki pembayaran bulanan ~$2150 selama 15 tahun dan ~$1350 untuk 30 tahun, keduanya akan mulai dengan ~$875/bulan yang berada di dalam bunga (secara bertahap menurun dengan waktu).
Apa yang saya pikir sebagian besar orang meremehkan adalah kebebasan dan ketenangan pikiran yang datang dengan lunas atau hampir lunas rumah... dan 15 tahun lebih banyak yang lebih nyata dari 30, plus jauh lebih murah dari semua.
Jika anda mampu 15 tahun kpr tanpa menempatkan terlalu banyak tekanan pada anggaran anda, hal ini jelas pilihan yang lebih baik untuk keamanan finansial.
Dan berhati-hati dari dana indeks biaya kesempatan saran. Rata-rata itu mungkin ide yang baik ketika anda melihat pada jangka panjang, secara historis, tapi banyak dari orang-orang yang mendapatkan kurang dari rata-rata pengembalian tergantung pada saat mereka membeli dan apa pasar dalam jangka pendek. Tidak ada kepastian di sekitar apa keuntungan yang akan anda dapatkan dari pasar saham, tetapi jika anda memiliki hipotek 30-tahun ada banyak kepastian di sekitar apa yang akan anda berutang setiap bulan selama 30-tahun. Campuran yang berbeda dari investasi yang masuk akal untuk orang-orang yang berbeda, dan kebanyakan orang akan bijaksana untuk mendapatkan beberapa eksposur ke pasar saham untuk pengembalian dan likuiditas. Namun, jika seseorang's tujuan adalah untuk meminjam lebih banyak uang untuk rumah mereka dalam rangka untuk berinvestasi lebih banyak uang di pasar saham untuk pensiun mereka, mereka akan benar-benar menjadi lebih baik disajikan dalam mencapai keamanan dan kemerdekaan 15 tahun lebih cepat.
Sebenarnya pembayaran tambahan datang dari belakang hipotek. Jadi secara teknis hipotek ony berkurang satu bulan. Namun, bank-bank selalu menghitung ulang tabel amortisasi kapan terakhir pembayaran dibayar atau pembayaran jumlah yang diminta. Ada perbedaan antara dua situasi tapi itu adalah jumlah kecil. 30 tahun catatan menawarkan fleksibilitas yang 15 tidak. Pilih salah satu, menyimpan uang-15 tahun, mendapatkan fleksibilitas-30 tahun.